Obalamy mity wykreowane przez mass media – cz.1.

Obalamy „mity” wykreowane przez mass media. Drodzy internauci chrońmy się przed „pułapkami”czyhającymi na nas w codziennym życiu. Przyjrzyjmy się  inwestycjom w nieruchomości tak  nierzadko wychwalanym  przez  “cześć” środków społecznego komunikowania. […]

Obalamy „mity” wykreowane przez mass media.

Drodzy internauci chrońmy się przed „pułapkami”czyhającymi na nas w codziennym życiu.


Przyjrzyjmy się  inwestycjom w nieruchomości tak  nierzadko wychwalanym  przez  “cześć” środków społecznego komunikowania. Co nam oferuje ten segment gospodarki?

Fundusze inwestycyjne

Wybierać możemy w szerokim wachlarzu możliwości. Zaczniemy od  formy inwestycji  jaką są fundusze,  które najmniej od nas wymagają zaangażowania.  Wydawało by się że to jest dla wielu z nas najwłaściwsze rozwiązanie. Powierzamy fachowcom środki finansowe którzy wiedzą jak je pomnażać.  Ale czy tak w rzeczywistości jest?

Od 10-15% dali zarobić liderzy funduszy inwestujących –  głównie w akcje firm deweloperskich i spółek związanych z branżą budowlaną. Taki zysk “otrzymaliśmy” od  np. Allianz Budownictwo 2012, Arka Rozwoju Nowej Europy i BPH Nieruchomości Europy Wschodzącej). A co z innymi funduszami?

Niejednokrotnie  przynosiły straty. Nic dziwnego, bo w pierwszym miesiącu tego roku WIG Deweloperzy wypadał bardzo blado na tle indeksów na warszawskiej giełdzie (spadł o prawie 10 proc.). Prognozy analityków nie wróżą tej formie inwestycji w tym  roku nic dobrego. Czarne chmury zbieraj się nad  funduszami stawiającymi na deweloperów, czy na inwestycje bezpośrednio w nieruchomości (kupowanie obiektów komercyjnych, mieszkań i ziemi). NBP nie pozostawia złudzeń – prognozuje w tym roku stabilizacje cen nieruchomości, więc takie fundusze w najbliższym czasie raczej nie dadzą dużo zarobić.

No dobrze  na daną chwile raczej wyżej wymieniony sposób na powielanie naszych pieniędzy trzeba sobie darować.

W takim razie może działka pod budowę?

Natkniemy się w internecie z całą masa artykułów w rodzaju jaka to opłacalna może być inwestycja. Może ale wcale nie musi!

Nasi krajowi dziennikarze maja gotową receptę którą powielają jak „mantrę” w artykułach, zmienia się tylko czas publikacji. „Przepis” na zysk wygląda następująco:

  1. krok: kupno ziemi rolnej w okolicach dużych miast,  w pobliżu budowanych dróg dojazdowych.
  2. krok: Szukamy takich gruntów, które w najbliższym czasie zostaną odrolnione i przeznaczone pod inwestycje budowlane.
  3. krok: Dzielimy je i uzbrajamy.  Na koniec pozostaje nam czekać jak nasze kieszenie będą wypychane gotówką z zysków po sprzedaży.

Spróbujmy zweryfikować “tezę” konfrontując ją z rzeczywistością. Aktualnie jest raczej trend spadkowy cen gruntów i nic nie wskazuje aby w najbliższym czasie (w przeciągu 1-2 lat) miało by to się zmienić. W amoku zakupów gruntów nie-zapomnijmy o tym iż koszty uzbrojenia są znaczące. Zanim sprzedamy musimy „uzbroić” się w cierpliwość, bo proces przeobrażenia w docelową działkę budowlaną może trwać dosyć długo. Będziemy przedzierali się przez bariery jakie stawiają  przed nami „przychylni” urzędnicy( którzy są „chronieni’ przez przepisy dające im możliwość rozpatrywania i podejmowania decyzji administracyjnych przez długie miesiące). Ten czas „udręki”  potęguje fakt iż jesteśmy zobligowania do płacenia podatku zanim działki zmienią właściciela.

Gminy mają tendencje w Polsce do uchwalania planu zagospodarowania przestrzennego przez lata. W tym czasie można wystąpić o warunki zabudowy. Ale nie rzadko kiedy naszym radnym uda się uchwalić plan – wchodzi  on w “kolizję” z warunkami zabudowy. Dodatkowo miejmy świadomość iż często zmuszeni jesteśmy zapłacić rentę planistyczną (to jest taka forma haraczu od wzrostu wartości działki). Wskazane jest wnikliwie sprawdzić w Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa przed naszym wymarzonym kupnem „okazji”. czy nasze działki da się odrolnić bo nie zawsze to jest możliwe, albo koszt takiej zmiany może bardzo dotkliwie odbić się na naszym budżecie.

Realia polskie (powszechny „bałagan prawny”) sprawia iż większość kraju nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Taka sytuacja stwarza paradoks polegający na tym ze w miastach co do zasady nie prowadzi się gospodarki rolnej a znaczna część gruntów nadal posiada status rolny! Aż się prosiło zawsze o kompleksowe objecie  planami miejscowymi obszarów na terenach miast, co znacząco usprawniło by wykorzystanie terenów obecnie kwalifikowanych jako rolne dla celów inwestycyjnych.

Pojawia się pytanie to da się zarobić na działce budowlanej?

Aby tak się stało należy zdobyć niezbędną wiedzę, zdawać sobie sprawę z pewnych “niepisanych zasad” postępowania przy tego typu inwestycjach, oraz jak to wżyciu bywa mieć trochę szczęścia. Zanim rzucimy się w wir zakupów, musimy dostatecznie się przygotować aby doczekać się zysków i nie wpaść w tarapaty, bo droga do upragnionego zarobku jest usłana kolcami na które boleśnie możemy się nadziać!

  • 1. Zasada: Roztropność, nie podejmowanie pochopnych decyzji zakupowych, -bez wnikliwej analizy.  Nie ufajmy do końca w zapewnienia sprzedających, sprawdźmy status prawny przed decyzją. Powinniśmy odwiedzić wszystkie urzędy które dadzą nam odpowiedz czy z tej mąki będzie chleb(czy można zmienić przeznaczenie gruntu). Trzeba się liczyć z tym, że gmina nie wyrazi zgody na zmianę działki rolnej w budowlaną w przypadku gruntów najwyższych klas.

A co kiedy z powodu pasma pojawiających się trudności wkradnie sie w nas rezygnacja? Odpowiedz powinna być jednoznaczna – nie podawać się w dążeniach do realizacji swoich zamiarów. Chodź nie będzie łatwo biorąc pod uwagę specyfikę naszych realiów. Zdarza się, iż postanowienia planu przestrzennego nie dopuszczają realizacji  obranej przez nas formy inwestycji (plan przesądza o statusie nieruchomości). W takim przypadku mamy możliwość wystąpienia z wnioskiem do prezydenta miasta (wójta, burmistrza) o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie. Niestety  to nie rozwiąże natychmiast naszego problemu.  Wszyscy wiemy jak długo trwają wszelkie procedury w jednostkach samorządowych w tym przypadku nie jest inaczej bo proces zmiany planu jest z reguły bardzo czasochłonny, a i wniosek może zostać nie uwzględniony!
Wydawało by się że jeśli nie ma planu przestrzennego to uzyskanie odpowiedniego statusu naszej nieruchomości będzie jeszcze trudniejsze – na szczęście bywa  często wręcz  przeciwnie.

Jeżeli nieruchomość rolna leży na terenie, na którym brak jest planu, występujemy o decyzję ustalającą warunki zabudowy i gotowe! Prezydent miasta (wójt, burmistrz) będzie musiał wydać taką decyzję, jeżeli  tak zwany inwestor spełni wymagania z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27 marca 2003 r. (tj. dostęp do drogi publicznej, istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu powinno być wystarczające dla zamierzenia budowlanego, w sąsiedztwie musi być chociaż jedna zabudowana działka).

  • 2. Zasada: Należy być na bieżąco ze zmianami prawnymi odnoszącymi się do naszego zagadnienia. Powinniśmy umieć poruszać się sprawnie w labiryncie przepisów. Poznać od podszewki wszystkie niuanse prawne aby inni nie wykorzystali ich przeciwko nam (chodzi o to abyśmy umieli ustrzec się przed  próbami naciągnięcia czy wprowadzenia w błąd  przez osoby które wykorzystują naszą niewiedze.)

Dlatego warto wiedzieć:

Istnieje coś takiego jak prawo pierwokupu nieruchomości rolnych przez Agencje Nieruchomości Rolnych (rzadko z tego agencja korzystała ale sam tryb zrzekania się pierwokupu był jak nie trudno się domyślić czasochłonny). Co prawda nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zniosła prawo pierwokupu ale wyłącznie w stosunku do nieruchomości rolnych o powierzchni poniżej 5 ha. Osoby które skuszą się na zakup dość dużej nieruchomości (więcej niż 4 ha)  muszą pamiętać o tym aby zawiadomić agencje po zawarciu umowy kupna, tylko wtedy  transakcja będzie ważna (agencja musi zrzec się pierwokupu).

Inaczej jest jak kupujesz od osoby prywatnej,  inaczej jak bezpośrednio od Agencji.  Z reguły ANR sprzedaje w trybie przetargu ustnego(licytacja). Ale istnieją wyjątki – zdarza się że niektórym podmiotom (chodzi przede wszystkim o dzierżawców z min. 3 letnim okresem dzierżawy zbywanych nieruchomości) przysługuje pierwszeństwo w kupnie ziemi od ANR, wtedy nie ma przetargu, nabycie następuje po cenie oszacowanej przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego. Nabywcy gruntów od ANR mają możliwość wnioskować o rozłożenie spłaty ceny na raty – (na okres do 15 lat, ale aby z tego udogodnienia skorzystać należy spełniać dodatkowe warunki).

Następną sposobnością zarobku na inwestycjach w nieruchomości rolne jest skorzystanie z programu zalesiania.

Te rozwiązanie posiada wiele zalet. Chociażby fakt że zyski nie kończą się na wzroście wartości kupionego gruntu, i co równie ważne dochodzą przychody z programów unijnych(m.in. korzystanie z unijnych dopłat) oraz podatkowe korzyści przejścia do KRUS. Ale o tym szerzej w innym poście.

Ważne:

Od   1 stycznia 2009 r. pojawiły się zmiany upraszczające proces osiągnięcia celu jakim jest w tym przypadku  upragniona zmiana działki rolnej na budowlaną („mowa” o gruntach rolnych położonych w granicach administracyjnych miast). Usunięta została z drogi jedna z wielu przeszkód –  (znowelizowana została ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995 r.)- zniesiono obowiązek uzyskiwania zgody na przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze w planie miejscowym oraz decyzji wyłączającej teren z produkcji rolnej i wnoszenia opłat z tego tytułu. I co nie mniej istotne pojawiła się możliwość  realizacji inwestycji na gruntach rolnych  w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Dzięki tym zmianom proces inwestycji na gruntach rolnych odbywa się na takich samych zasadach jak zmiana przeznaczenia innych gruntów nie objętych szczególną ochroną.

VN:R_U [1.9.11_1134]
Rating: 0.0/10 (0 votes cast)
VN:R_U [1.9.11_1134]
Rating: +1 (from 1 vote)
ADMIN

About ADMIN

REDAKCJA SERWISU